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凯德置地的“地产+PE+REITs”

凯德集团总部设在新加坡,曾用名“嘉德置地”,其产业体系异常庞大,业务遍布20个国家、超过110座城市。不仅涉足住宅、办公楼,还涉足购物中心和酒店。在凯德基金置地旗下有6个信托基金和17个私募基金。仅在中国,就有10个。

2015年8月3日有外媒报道称,凯德集团独资子公司凯德中国控股以5080万美元(6970万新元)买下凯德中国发展基金的其余可赎回优先股,占后者总发行可赎回优先股本的62.5%。

在进行这项收购后,中国发展基金将成为凯德中国控股的独资子公司,而凯德中国发展基金的业务是投资中国住宅项目。

推动凯德“战车”勇猛向前的是“资产类型的分解与投资人的匹配”的凯德模式。不同于金融机构主导的美国模式,也异于“租售并举”的香港模式,房地产产品和金融产品的细分配对,是其模式的精髓所在。

基金族群:第三方资金+细化定位

战略实施伊始,凯德置地就广泛地和投资机构合作,借力打力,开始了“基金族群”的组建过程。

凯德的第一只私募地产基金:IP Property Fund是从百腾置地继承来的。IP Property Fund是百腾置地借助荷兰金融集团于1998年发起成立的,百腾置地占比20%的权益。凯德的第二只基金,是在2001年联合欧洲保险集团合作发起的,凯德占50%权益。

除了与国际金融巨头合作,凯德更擅长与当地金融资本和优势企业合作。在中国,凯德与深国投、华联商场、万科等合作,为旗下私募基金输送后备零售物业资产,并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund,尝试工业地产拓展。在印度,凯德与当地******零售集团Patanloon合作发起私募基金CapitaRetail India Development Fund,并筹划REITs上市。在马来西亚,凯德与当地******银行之一Maybank合作发起设立私募基金Malaysia Commercial Development Fund。

新加坡地产金融模式以“私募基金+REITS”的模式为特征,但在基金的设立上却各有不同,如吉宝置地旗下除了1只写字楼REITs外,另有4只私募基金,这4只基金主要是以投资策略来区分的。Asia No.1 Property Fund奉行机会型投资策略,参与新兴市场和开发阶段投资,而Alpha Core Plus Real Estate Fund则奉行增值型投资策略,主要投资于相对成熟地区的物业,至于Alpha Macro Trend Fund则把握各种与城市化和人口增长相关的机会。总体看,吉宝旗下4只基金的投资物业类型和投资范围相对重合,因此,吉宝置地的基金募集过程并不顺利,从1998年提出基金策略后,直到2004年才完成第一只私募基金的募集。

与吉宝置地不同,凯德的地产金融模式奉行细化分拆策略,它将旗下物业划分为多个类别,分别置入多个基金通道。在物业类型方面,凯德将旗下基金细分为住宅开发基金、零售物业基金、商用(写字楼)物业基金、服务型公寓基金、城市综合体(来福士广场)基金、工业地产基金等。在区域类型方面,则细分为新加坡本土基金、中国区基金、日本基金、印度基金、马来西亚基金、中东基金等。

总之,借助国际资本和当地资源,凯德为自身的地产基金之路扫清了障碍。反过来,随着凯德地产金融平台的扩大,国际化优势和亚太区的地产金融经验又为它赢得了更多的本土合作机会。

“REITs+PE”:

用“以钱生钱”去超越“以地生钱”

PE(私募基金)和REITs(房地产信托基金)相互贯通和扶持,一步步造就了凯德特色的地产金融模式。

REITs为私募基金提供了退出渠道,而私募基金则为REITs输送成熟物业,彼此间的相互支持成为凯德基金模式的关键。举个例子,凯德旗下第一只REITs CMT(CapitaMall Trust),上市之初主要通过吸收集团资产来扩张,集团为其置入了3处郊区零售物业;2004年集团又以7.1亿新元(约合35亿人民币)将地标建筑Plaza Singapore转让给CMT。随着CMT的发展,仅靠集团层面的输血已难以满足成长需要,凯德又发起了一只以新加坡本土零售物业为主的私募基金CapitaRetail Singapore Fund(CRS),它标志着凯德“REITs+私募地产基金”模式的起步。CRS从成立之初就定位于CMT的储备基金,因此在CRS的发展过程中也得到了CMT的大力支持,发起过程中除对外募集2.13亿新元(约合10亿人民币)外,还获得了CMT的资金支持——CMT增发融资,以5800万新元(约合3亿人民币)认购了CRS的次级债,该次级债是以CRS旗下准备置入CMT的零售物业资产为抵押的。作为回报,CRS不断向CMT注入零售物业资产,2007年CMT更以7.1亿新元(约合35亿人民币)一次性整体收购CRS,将CRS剩余的3处零售物业也收入囊中。

总之,从集团内部孵化、到私募基金的开发培育,再到REITs的价值变现和稳定收益模式,凯德构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道,这种协同成长模式也被认为是新加坡地产金融模式的核心。

不仅在中国如此,在马来西亚,凯德在推出以写字楼为核心资产的REITs Quill Capita Trust(QCT)的同时,还发起设立了私募基金Malaysia Commercial Development Fund(MCDF)作为QCT的储备基金,为其孵化写字楼项目。

凯德置地这种独有的“地产+PE+REITs”的配对方程式对于其商业地产的孵化和退出非常有利,几乎成为中国本土开发商难以企及的门槛。其旗下的基金数量多年保持在两位数,而只有1/3资产来自自己的直接投资,其收入也分为三类:权益收入、资产交易收入和管理费收入。

这,是一种“以钱生钱”的模式。

资本管理手段:低资产负债率

经过多年的发展,凯德置地的核心能力彰显无疑,具备了强大的竞争力和风险控制力。凯德的“打法”和国内房企并不相同。经历过很多的周期性变化,凯德将低资产负债率作为其资本管理的不变手段,这是其与中国房企的根本不同之处。

国内房企落入了一个“恶性怪圈”:如果股价涨,就拿了钱再去买地;资本市场的投资者见他们买了地,就再去买他们的股票,股价又继续在涨。也就是说,市场在鼓励他们买地,但却忽略了一个问题,地产商买了地不一定有钱去开发,尤其是在眼下银行借贷不畅的情况下更是如此。因此,当一直得以依赖的救命稻草没了的时候,房企就会沦为鱼肉,命运不被自己所掌控,前景变得风雨飘摇。

而造成国内房企困局的重要原因之一,就是缺乏房地产金融,企业发展太激进,不得不过度依赖银行。而凯德强大的信托基金业务线,不仅为集团提供了充足的资本支持,而且盈利指标良好。房地产信托的专业化,有助于从资产本身的回报率、收益率来评断资产的价值,从市场来说,有一定的稳定性作用。

在中国,房地产金融是种趋势。因此,作为新加坡模式的代表,凯德置地独特的地产金融模式值得内地企业研究和借鉴。

正如投资界大佬方风雷所指出的:“中国目前最需要的,不是低水平的开发公司,而是应推动建立和发展中国的凯德,一家不够,十家也不嫌多。”

入华20年,凯德在中国商业地产业内堪称翘楚,现在也遇到了瓶颈,外部竞争越来越白热化,大体量的凯德开始了更细腻的探索。2015年9月,李嘉诚在内地抛售物业的事情又被热炒。作为有相似背景的地产商——新加坡凯德置地,则可能还要继续坚守。有媒体猜测“这或许是因为,它的盘子更大,抽身不易。”但无论是何原因,变革都不可缺少。(资料来源:赢商网、东方财富网、新财富)

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